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   令和8年度税制改正において、不動産の評価方法で見直しされた項目のひとつが貸付用不動産の評価方法です。特に、長年相続税対策として活用されてきた不動産の評価方法が変更される点は、多くの不動産オーナにとって見逃せない内容です。

（1）貸付用不動産と見直しの背景

   貸付用不動産とは、貸家、賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビル、そして不動産小口化商品などを総称した土地・建物等の不動産をいいます。   

   今回は、貸付用不動産の評価方法の見直しに至った背景について説明します。　　　　　　　　　　　　　　   現状、土地の相続税評価は路線化等により算定され、路線化等は一般的に市場価格より低く設定されています。さらに貸付用不動産は所有者の権利が制限されることから、貸付用不動産の相続税評価額を計算する際には、借家権割合及び借地権割合等を考慮した評価額の減額調整が行われるのが一般的です。                                                                                                                         ところがこの評価額の乖離を利用して、相続開始前に貸付用不動産を購入して、相続税を意図的に減額しているとみられる事例が散見されていたため、国税庁は著しく不適当な費用化であると判断してこの評価を否定し、現行の評価方法での評価額が認められない事例が起こっていました。(財産評価基本通達総則6項を適用)                                                                                                 しかし納税者側としても現行の評価方法に則って貸付用不動産の評価額を出していたため、そのような恣意的な運用でなく、課税側、被課税側の両者が納得いく評価方法の改正が必要との声も上がっていました。                                                                                                                   こうした背景を受けて、今回の改正で費用化の適正化と課税の公平を図ることを目的とした貸付用不動産の評価方法の見直しがなされたのです。

（2）貸付用不動産の相続税評価方法及び適用時期

　令和8年度税制改正では、貸付用不動産の相続税評価方法が見直しされました。                           具体的には、相続開始前や贈与前の5年以内に有償で取得または新築した一定の貸付用不動産に関して、取得時期に応じて評価方法を以下のように変更されます。

※1取得価額…減価償却による減価を反映させるなどして、各不動産の実態に即した評価を行います。
※2取得価額…取得額を基に評価額を算定する際、原則として、取得時から課税時期までの間の価格変動などを加味して、取得価額の8割程度で評価することで、評価の安全性を担保するよう図られる予定です。                                    なお、この評価方法の見直しの適用時期については、2028(令和9)年1月1日以後に相続または贈与により取得する財産の評価に適用されます。

（3）貸付用不動産の評価見直し

   これまで、マンションやアパートなどの貸付用不動産は、時価より低い評価額を用いて相続税を圧縮ことが可能でした。しかし改正後は、相続開始や贈与の前5年以内に対価を伴って取得または新築した貸付用不動産については、原則として「通常の取引価額に相当する金額（課税上の弊害がない限り、取得価額をもとに地価の変動等を考慮して計算した価額の80％）」で評価することになります。                                                                         　　　　　　　　                                 これにより、相続直前の不動産購入による節税効果は大幅に限定されますが、取得から5年を経過すれば従来の評価方法に戻るため、今後は5年超の長期保有を前提とした早期の対策がより重要となるでしょう。

(4)不動産小口化商品の評価見直し

   任意組合型などの不動産小口化商品については、現物の不動産よりもさらに厳しい改正が行われます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　これまでは実物不動産と同様の評価減が適用されてきましたが、改正後は取得時期にかかわらず、一律で「通常の取引価額に相当する金額」によって評価する方針です。                                             既に保有している商品にも影響が及ぶ可能性があるため、既存の不動産オーナーも今後の資産配分を再検討する必要があるでしょう。